ת"א התאהבה בשיטת ההגרלות לשכירות מוזלת, אך האם השאיפות שלה יתממשו?

לפני כשבועיים נסגרה ההרשמה השנתית להגרלות 2023 לדיור בהישג יד (דב"י) שמתעתדת עיריית תל אביב־יפו לבצע לאורך השנה. נכון להיום כ־80 יחידות דיור מתוכננות להיכלל בהגרלות השנתיות, ומול המספר הזה עומד מספר עצום של 14,743 נרשמים.

● הפתרונות שבנק ישראל מציע לצינון שוק הדיור הם בעיקר פסיכולוגיה לעניים | דרור מרמור, טור סופ"ש
● המשקיעים הענישו את הקרנות הכספיות שהעלו את דמי הניהול
● טדי שגיא קנה וילה ב־100 מיליון שקל ברחוב היוקרתי במדינה | בלעדי

על רקע הפער הגדול הזה, ואל מול מאות בודדות של יחידות דב"י מאוכלסות בנקודת הזמן הנוכחית, מציבה לעצמה העירייה יעד חדש: אכלוס 7,000 יחידות דיור בהישג יד בשבע השנים הבאות. האם המספרים הללו ברי־ביצוע, והאם הם באמת ייתנו מענה לשוק?

העירייה מכוונת גבוה

הצעדים שביצעה העירייה לאחרונה, בעיקר בשנת 2022, מיועדים להגדיל משמעותית את היצע הדב"י בעיר בעתיד הקרוב, ולהוסיף דירות כאלו בקצב גבוה הרבה יותר בהשוואה לשנים הקודמות.

כך, בין היתר, השיקה העירייה באמצע השנה החולפת את תוכנית הדיור החדשה, הקובעת הקצאה של 15% מיחידות הדיור בפרויקטים על קרקע פרטית לדב"י, והקצאה של 50% מהן בפרויקטים על קרקע עירונית.

עוד גיבשה העירייה רשימת קריטריונים חדשה, המחדדת את תנאי הזכאות להשתתפות בהגרלות - ולראשונה החליטה על ביצוע הרשמה מרוכזת, אחת בשנה, לכל ההגרלות שיתקיימו לאורך אותה שנה. בשבוע שעבר, כאמור, נסגרה ההרשמה הראשונה במתכונת זו.

אל מול המהלכים הללו יש לציין את כמות יחידות הדיור הנמוכה שהוגרלו בפועל ב־2022, וגם בשנים שלפני כן: בשנה החולפת הוגרלו שמונה יחידות דב"י בלבד, ולאורך השנים הצליחה העירייה להגריל כמות שלא עלתה על 150 יח"ד בשנה. 140 היה המספר הגבוה ביותר, והושג בשנת 2019. נכון לכתיבת שורות אלו, מאוכלסות בפועל רק 322 דירות כאלו ברחבי העיר. אם כן, מה בכל זאת מביא את העירייה להעלות את הרף עד לקצב של 1,000 יח"ד מאוכלסות בשנה?

"תל אביב נמצאת בעקומת למידה, ומגנון הדב"י שלה מתפתח כל הזמן", אומרת פרופ' טלי חתוקה, ראש המעבדה לתכנון ועיצוב עירוני, וראש המעבדה לאורבניזם 4.0 במרכז למעבדות חדשנות באוניברסיטת תל אביב.

"אין ספק שצמיחה מכ־300 יחידות מאוכלסות כיום לכ־7,000 בתוך שבע שנים משקפת צמיחה משמעותית, וברור שהרצוי הוא במספרים גבוהים הרבה יותר - אבל אני מניחה שהעירייה קבעה את המספר הזה בהתאם ליכולות שלה כרגע".

"מדובר ביעד מאתגר במיוחד", אומר מנגד עו"ד זיו גרומן, מייסד משרד גרומן ושות' המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. "מספר כזה מצריך אישור תב"עות בהיקף גדול ומזורז, ומימוש שלהן בלוח זמנים צפוף למדי. אין חולק על כך שעיריית תל אביב־יפו מקדמת את הנושא יותר מכל רשות אחרת - אבל הצורך שלה גדול יותר בשל המחירים הגבוהים".

"אין אפשרות אחרת"

על פי ההערכות, היצע הדב"י בעיר מהווה כיום רק כ־2% מכלל יחידות הדיור בעיר. ב"צנרת התכנון" ישנן עוד כ־10,000 דירות מוזלות שנמצאות בשלבים כאלו ואחרים, על קרקעות פרטיות ועירוניות גם יחד. יש הטוענים כי גם אם היעדים שמציבה כעת העירייה ריאליים - הם לא יוכלו להתממש ללא הסתכלות מקיפה על העיר וללא שיתופי פעולה.

"אכן ישנם איתותים של רצון ואקטיביות מצד העירייה בנושא, והיעדים שלה בהחלט ריאליים וישימים לדעתי", אומר עידן שירין, מומחה להשקעות וליזמות נדל"ן, "אך הם יהפכו למציאות בשטח רק כאשר כלל השחקנים בשוק יאגדו כוחות וישלבו ידיים.

"הרשות המקומית צריכה לפתח כמה שיותר את הקרקעות העירוניות, בין היתר באמצעות תוכנית צ' המאפשרת לה להגדיל משמעותית את היקפי הבנייה בקרקעות לצורכי ציבור, ולטעמי צריכה גם לחשוב על הרחבת ההטבות לא רק לשכר הדירה - גם להנחה בארנונה, בדמי התחזוקה ועוד; יזמי הנדל"ן צריכים לעשות זאת על קרקעות פרטיות, כחלק מ'מטלות היזם', ורשות מקרקעי ישראל צריכה לקדם זאת על קרקעות מדינה, במסגרת מכרזי 'דירה להשכיר'. רק כך המטרה הזו תוגשם באמת".

ב־2023 מתכננת העירייה להגריל 81 יחידות דיור, בשישה פרויקטים: גני שפירא, יסוד המעלה, מידטאון, WE, עזריאלי טאון וגינדי TLV. בעירייה מציינים כי ייתכן שהמספר הזה יעלה בהמשך השנה, אך ברור כי הקצב, נכון לעכשיו, אינו מספק.

"החוסר בדב"י בתל אביב גדול מאוד כיום, וגם 7,000 יח"ד הן רק טיפה בים", אומרת פרופ' חתוקה. "תל אביב היא המובילה, החלוצה, והצעדים האחרונים שעשתה - כדוגמת ההרשמה השנתית - יסייעו לה להגדיל את ההיצע בקצב גבוה ביותר, אבל אי־אפשר להשאיר אותה לבד במערכה. ההסתכלות חייבת להיות גם מעבר לתל אביב".

לדברי פרופ' חתוקה, הדבקות של העירייה בשיטת ההגרלות היא לא בחירה, אלא הכרח - בשל ההיצע הנמוך כיום: "אין ספק שהגרלות הן דרך מוזרה ואקראית לחלוקת דירות", היא אומרת, "אבל זה מה שהעירייה יכולה לתת כרגע".